◆民事事件

2015年9月15日 火曜日

不動産の価値の算出

不動産の価値

不動産の価値を示すのには、様々な基準があります。

1)公示価格(地価公示)
  国土交通省が一般土地取引の指標とするため、もしくは、公共事業の適正補償金の算出の基礎とするために公表するもの。毎年1月1日を基準として算出し、同年3月に公表します。
  土地取引に最も影響がある国家の示す価格です。

2)基準地価(都道府県地価調査)
  各都道府県が、国内2万件以上の基準地を選定し、毎年7月1日を基準として算出し、7~8月に公表します。上記公示価格の約半年後を基準として算出されますので、不動産取引においては、地価の変動を速報し、地価公示を補完するものとして重視されています。

3)相続税路線価
  相続税及び贈与税算出のために、国税庁が毎年1月1日を基準にして、7月~8月に公表されます。一般には、地価公示の7割前後といわれています。

4)固定資産税評価額
  固定資産税算出のために、各市町村が3年ごとに、基準年度の前年1月1日を基準として、3月又は4月に公表するものです。これも路線価と同様、公示価格の7割前後といわれています。裁判所においては、この固定資産税評価額が不動産の価値として採用されることが多いです。

5)実勢価格
  実際の不動産取引の際に、買い手がつくことが見込まれる最高価格として、不動産業者が算出します。上記の様々な価格を参考にしつつ、間取りや窓の向き、駅からの距離、周辺の便利な施設の有無等まで考慮しながらきめ細かい配慮をして算出してくれます。それでも、不動産業者の算出ではばらつきが生じるので、通常、私は複数の不動産業者に見積もりをお願いしています。

それぞれの意味を把握した上で、適切に利用しないと

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2015年9月 4日 金曜日

手形詐欺師に一矢報いた。(前編)

 今日、大阪地裁14民事部(執行担当)から、「保管金振込通知書」が届いた。

 同部に継続していた不動産競売事件の配当金を振り込むという内容。

 被害額7700万円以上の案件なので、満足には全然足りないけれど、依頼者が粘り強くがんばって、その根性に触発されて法的な障害をくぐり抜けくぐり抜け、辿り着いた執行成功なので素直に嬉しい。

 ことは、今を遡ること約20年。平成8年私が弁護士になった年の事件でした。初めて担当する手形訴訟の訴状作成、ボスは「どうせ相手は(法廷に)出て来ないから、緊張することないよ」と楽な雰囲気でも、まだまだ法廷にはガチガチで行っていたころだった。

 お金持ちのオバさんが介護疲れ、相続係争疲れでふらふらになっているところに、うまく心の隙に入り込んだ派手なお友達がいた。そいつに、頼まれるままに、何枚も手形を切って急場を助けてやっているうちに、夜逃げされてしまった。それでも、呉服屋のお店があるから、返して貰えると安易に考えていたオバさんだったが、娘の借金を親が返さなくても良いと知ってパニックに。

 
 結局、上記平成8年の裁判になり、相手は現れずに勝訴した。でも、その勝訴判決はただの紙切れ。相手がどこにいるかも判らず、相手の財産もわからず、お金は回収出来ないまま、その依頼者の仕事は終了したのです。

 その後、私は独立して、自前の事務所を平成14年に開設。平成26年の昨年になって、急にこの依頼者から連絡がありました。

 その間、依頼者は、10年間で消滅時効になってしまうので、別の弁護士(息子が社会人になり大手事務所と懇意に)に依頼して、私のイソ弁先事務所がとった判決の確認判決を得て、さらに時効期間を10年延ばしたり、相手を探して高崎の方まで行ってみるなど、地道な努力を重ねておられた。

 私に連絡したのは、「高崎に居るようなので」請求して欲しいと言うことだった。
 住民票をとってみたが、同姓同名の他人(誕生日が違う)であることが判明。とても悔しがって、凹んでいらっしゃいました。

 何とか手はないものか、父親に払わせることは出来ないのかと相談されているうちに、相手の父親は相当な年齢である(依頼者自身、現在70半ば。その同世代の手形詐欺師の父親だから)ことから、その父親が他界したら父親名義の不動産の1/3は相続で手形詐欺師が取得するぞと気付く。相続放棄されてしまえばダメになってしまうけれど、とりあえず、3か月に1度詐欺師の父親の戸籍を入手して、相続の有無をチェックすることに。                                                                                                                 (後編に続く)

 


 

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