敷金が返ってこない場合の返還請求権の行使方法

賃貸物件を退去したのに敷金が戻らず、貸主や管理会社への不信を募らせる方は少なくありません。

敷金の返還は民法に明文の根拠を持つ借主の正当な権利であり、あきらめる前に取れる手段が段階的に用意されています。

本記事では、敷金返還請求権の基礎知識と、返ってこない場合の行使方法を紹介します。

敷金返還請求権の基礎知識

請求の前提として、敷金がいつ、いくら返されるべきものなのかを押さえておく必要があります。

返還請求権は明渡しの完了時に発生する

2020年4月施行の改正民法622条の2は、名目を問わず賃料債務の担保として交付された金銭を敷金と定義し、その返還ルールを明文化しました。

借主の返還請求権は、賃貸借契約が終了して物件の明渡しを完了した時点で発生し、未払賃料や借主が負担すべき修繕費を差し引いた残額が対象になります。

また、この請求権は5年で時効にかかるため、退去から時間が経っている場合は早めに行動しなければなりません。

通常損耗の修繕費は敷金から差し引かれない

家具の設置跡や日焼けによる壁紙の変色のように、通常の使用で生じる損耗や経年変化の修繕費は、2020年施行の改正民法621条により、借主の原状回復義務に含まれないことが明文化されました。

国土交通省が公表する原状回復のガイドラインも、こうした費用を貸主負担と整理しています。

借主に一方的に不利な原状回復の特約は、消費者契約法との関係で無効と判断される場合があり、契約書に書かれているからといって支払う義務があるとは限りません。

敷金が返ってこないときの行使方法

返還を求める手段は、話し合いから裁判所の手続まで段階的に用意されています。

負担の軽い方法から順に進めるのが基本です。

証拠を整理して内容証明郵便で請求する

まずは賃貸借契約書や入退去時の写真、敷金の精算書を整理し、返還されるべき金額の根拠を示して貸主に請求します。

応じてもらえない場合には、返還額と支払期限を明記した内容証明郵便を送る方法が有効です。

内容証明郵便には、請求した事実を証拠として残すとともに、催告として時効の完成を6か月猶予させる効果もあります。

応じない場合は少額訴訟や民事調停を利用する

それでも支払いがないときは、請求額が60万円以下であれば、簡易裁判所の少額訴訟を利用できます。

少額訴訟は審理が1回で終わるのが基本で、費用も低く抑えられるため、敷金トラブルと相性のよい手続です。

話し合いによる解決の余地が残っている場合には民事調停、金額が大きい場合や争点が複雑な場合には通常訴訟や弁護士への依頼を検討するとよいでしょう。

まとめ

敷金は、明渡しの完了によって返還請求権が発生する借主の正当な権利であり、通常損耗の修繕費を理由とする減額には原則として法的な根拠がありません。

証拠の整理と内容証明郵便による請求から始め、応じなければ少額訴訟や民事調停へ進む段階的な対応が有効です。

貸主との交渉や訴訟まで見据えて敷金を取り戻したい方は、河原誠法律事務所へお気軽にご相談ください。