【オーナー様向け】家賃滞納者へ差し押さえを行う方法

　現在不動産賃貸をされているオーナーの方で、借主から滞納分の家賃を差押えしたいと考えていらっしゃる場合には、いくつか注意点や差押えまでの手順をしっかりと把握しておく必要があります。

　本稿では、家賃滞納者へ差押えを行う方法について解説をしていきます。

差押えまでの手順と注意点

　家賃滞納者の利用している物件を差押えしたい場合であっても、直ちに差押えができるわけではありません。

　賃貸借契約のような継続的給付契約の場合には、家賃滞納があってすぐに差押えとなってしまうと、借主としても立退費用がかかってしまいます。

　また、不適切な請求の仕方をすると脅迫罪などで刑事告訴をされてしまう場合もあるため、注意が必要となります。

　差押えには「信頼関係破壊の法理」というものが採用されており、信頼関係を破壊するほどの高度な義務違反がなければ、差押えに向けた手順を踏むことができなくなっています。

　例えば1か月程度の家賃滞納であれば、ただ支払いを失念していたり、何かしらの事情があったということが考えられるため、差押えをすることができません。

　基本的には３か月以上の滞納が目安となります。

手順1：滞納者本人と保証人への請求

　まずは家賃滞納者本人と保証人に対して、家賃の支払いについての請求を行なっていくこととなります。

　場合によってはこの段階で支払ってもらうことができることがあります。

手順2：内容証明郵便の送付

　滞納者本人や保証人に支払いを催促しても、これに応じてもらえない場合には内容証明郵便を送付することとなります。

　内容証明郵便とは、郵便局が送り主、受取人、そして郵便の内容を証明してくれるものとなっており、民事裁判において強力な証拠となりえます。

　特に、内容証明郵便の作成および発送を弁護士に任せることで、訴訟に移行するのではないかという不安から、滞納者がこの段階で交渉に真摯に応じることも期待できます。

手順3：契約解除と明渡訴訟・滞納家賃の支払い請求訴訟の提起

　内容証明郵便の送付後も滞納した家賃が支払われない場合には、賃貸借契約を解除した上で、賃貸物件の明渡請求訴訟と滞納家賃の支払請求訴訟を提起することが可能となります。

　実際に滞納された家賃については、裁判上の請求によって回収することができるケースというのは多くはありませんが、借主が差押え可能な財産を有している場合には、それらの財産を差押えた上で、競売することによって滞納家賃に充当することが可能となります。

　もっとも滞納者がどれくらいの財産を所有しているのかという点について、事前に調査をしておく必要があります。

　差押えられる財産がない状態で差押えを実行しても、費用倒れになってしまうため、注意が必要です。

　また滞納者の勤務先が判明している場合には、債務名義を得ることによって給与債権の中から最大で4分の1を差押えることも可能となります。

不動産トラブルは河原誠法律事務所にご相談ください

　このように、家賃滞納者に対しては適切な手順を踏む必要があります。

　不動産トラブルが生じた際には、早期に弁護士に相談することが望ましいです。

　河原誠法律事務所では、家賃滞納者への対応や原状回復義務や敷金などの賃貸借契約に関するトラブルはもちろんのこと、不動産全般に関するトラブルについても専門的に取り扱っておりますので、お困りの方はお気軽にご相談ください。