不動産トラブルの種類

　不動産トラブルにはさまざまな種類があります。
　本ホームページでは、不動産トラブルの典型例をいくつか紹介したいと思います。

◆物権的トラブル
・二重売買
　同じ不動産を2人の人物に売却されていたようなトラブルです。
　この場合に買主は、所有権移転登記を先に備えた方が当該不動産を取得することになります。
　問題となるのは、自身が先に売買契約を締結していたにもかかわらず、売主が後に他の人物に不動産を売却し、さらに所有権移転登記までしてしまっていたような場合です。
　この場合は先に売買契約を締結していた側は、後に不動産を購入した人物が背信的悪意者でなければ対抗をすることができません。
　背信的悪意者とは、当該不動産の売買契約が既に締結されていることを知りながら、新たに取引関係に入ったというような、信義則に反するような背信性が認められる場合に認定されます。

・境界線の問題
　隣地の方と不動産の境界線がどこであるかという点でトラブルに発展するというのは、典型的な事例となっています。
　境界線は、原則として法務局に登録をすることで設定がなされています。この登録情報では、それぞれの土地の面積についても記載がされています。
　しかしながら、測量から長い時間が経過したことによって、土地の境界がどこであるのかということが曖昧になってしまうケースがあります。
　そこで、勝手に越境をして塀や建物を建築してしまったというようなことが起きてしまいます。
　境界線に関しては、基本的に法務局に測量をしてもらうことで、確定をしますが、この方法はあくまで客観的な境界線が設定されるだけに過ぎません。
　もっとも、合意によって境界線の位置を自由に定めることもできます。しかしこの方法は、公的な決定ではないため、あくまで隣人間での合意ということになります。

◆相続・遺産分割関係のトラブル
・相続による土地分割
　相続が発生した場合には、相続財産となる不動産は、各相続人の法定相続分に応じて分割されて共有状態となります。
　しかしながら、自身の共有持分権を大きく超過して、他者に売却をしてしまうというようなトラブルが発生する可能性があります。
　このようなトラブルを回避するためには、土地を法定相続分に従って分割するよりも、土地を売却することで現金化し、その現金を分配する方が良いでしょう。
　また、土地を自由に利用処分したいというものがいるのであれば、その者に土地を全て相続させ、その他の財産の配分を諦めてもらうといった方法も考えられます。
　このように相続財産をどのように配分するかは、遺産分割協議によって定めることができます。

◆契約関係に関するトラブル
・心理的瑕疵
　心理的瑕疵とはいわゆる事故物件と呼ばれるものです。
　賃貸を仲介する不動産会社は、紹介する物件に以前の住民が住居内で死亡していた場合には、それを直ちに報告する義務があります。
　しかしながら、そのような不動産は、前住人の死亡後にまた新たな入居者が入った場合には、瑕疵が治癒されたとされ、その後報告する義務を負いません。
　この心理的瑕疵の判断基準は非常に曖昧なものとなっていますが、宅地建物取引業法47条1号二において、基準が設けられています。
　具体的には、「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」となっています。
　単に病死などのような場合であれば、ある程度許容できるという方がいらっしゃいますが、自殺や他殺などのような事件性のあるものなどに関しては、忌避される方がいらっしゃいます。
　そこで形式上は瑕疵が治癒されたとしても、トラブルを避けるために事前に告知をしておくことをおすすめいたします。

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