不動産相続における遺産分割の方法は？4つの種類を解説

不動産を相続する場合の遺産分割は、現金と異なり、物理的に分けることが難しいことが少なくありません。

本記事では相続財産に不動産があるときの4つの遺産分割方法などについて解説します。

不動産を分ける4つの遺産分割方法

不動産の遺産分割方法はおもに以下の4つがあります。

1. 現物分割
2. 代償分割
3. 換価分割
4. 共有分割

それぞれ確認していきましょう。

1. 現物分割

現物分割とは、土地を分筆して複数の相続人で分けたり、特定の不動産を特定の相続人が単独で取得したりするなど、遺産そのものを物理的な形状のまま分割する方法です。

不動産をそのまま残せることや、評価額を巡る複雑な計算や売却の手間が省ける点は、現物分割のメリットといえます。

しかし、土地の形や立地、面積などによっては均等に分けることが難しいことがあり、分筆することで土地の価値が下がってしまう可能性がある点はデメリットといえるでしょう。

2. 代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を現物でそのまま取得する代わりに、他の相続人に対して相続分に応じた金銭である代償金を支払って清算する方法です。

不動産をそのまま承継することができるため、事業用の土地や賃貸物件などを単独で承継したいときに有効な手段となります。

ただし、この方法を選択するためには、不動産を取得する相続人に他の相続人へ代償金を支払うだけの十分な資金力があることが前提となります。

3. 換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却して得た利益から仲介手数料や税金などの経費を差し引いた残額を相続人間で分割する方法をいいます。

不動産を取得して住みたいと希望する相続人が誰もいない場合や、代償分割を行うための現金が用意できない場合などにこの方法を検討することになります。

換価分割のメリットとして、売却して得た現金を分配することになるため、公平感が高く、トラブルになりにくいことが考えられます。

一方で、不動産という資産を手放すことになる点や、売却までには時間と手間がかかるなどのデメリットもあります。

4. 共有分割

共有分割とは、不動産を特定の割合で、相続人全員の共有名義のまま取得する方法です。

当事者の合意があれば、不動産名義を被相続人から取得する相続人に変更する手続を行えば完了するため、他の分割方法よりも比較的簡単に済ませることができる点がメリットとして挙げられます。

しかし、実際には後々トラブルを引き起こしやすい遺産分割方法ともいわれています。

理由として、不動産を共有名義にした場合、売却や大幅なリフォームなどといった行為を行うには、共有者全員の同意が必要となるからです。

さらに共有者が亡くなり、二次相続が発生すると、権利関係が複雑化するリスクもあります。

協議がまとまらない場合の審判における判断基準

不動産の遺産分割において相続人の協議がまとまらない場合、家庭裁判所で調停を申立てることになります。

さらに、遺産分割調停も不成立となった場合には審判に移行することになります。

審判において、優先的に検討される方法は現物分割です。

現物分割が困難な場合、代償分割が検討されることになります。

とはいえ、この分割方法は、取得する相続人に代償金を支払うだけの資力があることを前提としているため、状況によっては難しいこともあります。

そのような場合、家庭裁判所は換価分割による売却と代金の分配を命じることになります。

【注意】遺産分割の10年ルール

2023年4月1日に施行された改正民法により、相続開始から10年が経過した後の遺産分割については、原則として具体的相続分による分割ができなくなります。

具体的相続分とは、生前贈与などの特別受益や、親の介護などの寄与分を考慮して個別に計算された本来の公平な割合のことです。

10年を経過してしまうと、これらの個別事情を一切考慮せず、法定相続分を基準として分割が行われることになるため注意が必要です。

ただし、10年が経過する前に家庭裁判所へ遺産分割調停の申し立てを行っている場合などは、例外として具体的相続分による分割が認められます。

まとめ

今回は不動産の遺産分割の種類などについて解説しました。

不動産の遺産分割は、家族や資産状況によって取るべき方法が異なります。

共有分割は一時しのぎにはなりますが、将来の紛争のリスクが高くなるため避けるべきといえるでしょう。

不動産の相続について不安な方は弁護士に相談することを検討してください。